参考資料：不動産の法律問題
1.不動産売買契約
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不動産売買契約一般について
不動産売買契約も売買契約の一種である以上，通常の売買契約と同様に，意思表示の合致のみで契約は成立し，契約書の作成は不要であるはずです。しかし，不動産は重要な財産であるため，契約書を作成するのが一般であり，むしろ一般取引上は売買契約書を作成した時が契約締結の時となることが多いと考えられます。そこで，不動産の売買契約を締結するに当たっては，契約書の精査が不可欠であり，弁護士に相談するくらいの慎重さが要求されます。さらに，不動産の財産的価値から不動産売買契約には，通常の売買契約と異なり，下記のような注意点や特殊性があります。 - 重要事項説明とは何ですか。これが不十分な場合は何が主張できますか。
不動産を購入する場合，宅地建物取引業者（宅建業者）を通じて購入することが多いのが現状ですが，宅建業者から土地建物を購入する場合，宅建業者の側で重要事項説明が必要とされています。具体的には，その不動産に関する登記された権利の種類・内容などの法定の事項について説明が必要になります。
そして，この重要事項説明について宅建業者が事実と異なることを告げ，これを事実と誤認して契約者が契約の申し込み・承諾の意思表示をした場合は，売買契約を取り消すことができます。また，重要事項またはこれに関連する事項について，宅建業者が購入者に利益となる旨を告げ，かつ，その重要事項について購入者の不利益となる事実を故意に告げなかったことにより，その事実が存在しないと誤認したときも，売買契約を取り消すことができます（消費者契約法）。 - 不動産売買契約を締結する際の注意点として他にどのようなものがありますか。
注意点としては一般的に，①登記簿を確認する，②不動産を現実に調査する，③用途地域を調査する，④接道義務などを調査する，といったことが必要です。①登記簿謄本を確認するのは，売主がその不動産を所有しているのか，所有しているとしても他の共有者がいるのではないか，抵当権などの制限物権が設定されているのか，を調べるためです。登記簿謄本は，その不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）で取得できます。 - 登記簿を確認する意味は何ですか。
売主がその不動産を所有しているのか，所有しているとしても他の共有者がいるのではないか，抵当権などの制限物権が設定されているのか，を登記簿謄本で確認する必要があります。登記簿謄本は，その不動産の所在地を管轄する法務局（登記所）で取得できます。なお，登記簿謄本は正確には「登記事項証明書」のうち，「全部事項証明書」と言います。 - 不動産を現実に調査する意味は何ですか。
建物を買う場合，その建物が賃貸されていても建物の借家権は登記簿謄本には表示されません。そこで，実際に建物を買った後に，その建物が賃貸されていたためにその建物を使用することができなかった，という不利益を被らないように，建物を実際に調査する必要があります。 - 用途地域とは何ですか。
土地を買ってその上に建物を建てようとする場合，建物の種類・建ぺい率・容積率・高さ制限などが法律により規制される場合があります。それが都市計画法上の用途地域です。用途地域は，住居・商業・工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので，第一種低層住居専用地域など１２種類があります。用地地域は，各地方自治体で販売している都市計画図で確認することができます。 - 接道義務とは何ですか。
接道義務とは，建築物の敷地が道路に２メートルないし３メートル以上接しなければならないとする義務をいい，都市計画区域と準都市計画区域に適用があります。建物を購入したり新たに建築したりする場合は，建築基準法により接道義務の適用があるか否かを調査します。他にも，建築基準法上，建ぺい率や容積他にも，建築基準法上，建ぺい率や容積率の制限がある場合があるので，調査が必要です。 - 売主から申込証拠金の支払いを求められたのですが，申込証拠金とは何ですか。
申込証拠金とは，マンションや建売住宅の分譲販売の際，購入希望者から販売業者に対し交付することのある金銭を言います。申込証拠金は不動産取引実務の中で生じてきたものであり，法律上規定のあるものではありません。そのため，申込証拠金の法的性格については争いがありますが，購入希望者の購入意思の確認と，当該希望者の申込み優先順位の確保を目的として預託される金銭であるとする考え方が有力です。また，申込証拠金は売買契約成立前に交付されるものであるとするのが一般的です。申込証拠金を交付する場合は，売主から預かり証の交付を受けましょう。 - 申込証拠金を支払ったのですが，売買契約をキャンセルした場合，返還されますか。
申込証拠金を支払った後に，購入意思がなくなった場合，申込証拠金を支払う段階ではまだ不動産の売買契約は成立していないので，売買契約を締結しないこととしたしても申込証拠金は返還される場合が多いです。返還される金額は，全額返還というケースと事務手数料を差し引いた一部返還するというケースがあります。いずれにせよ，返還の内容は預かり証の記載によることになります。 - 売買契約に際して手付の支払いを求められたのですが，手付とは何ですか。
不動産売買契約を締結する場合は，不動産の重要性から契約の締結の際，手付を交付することが多く行われます。民法上は手付はいわゆる解約手付と推定され，契約の相手方が契約の履行に着手するまでは，買主は手付を放棄することによって契約が解除でき，売主は手付の倍額を支払うことによって契約解除ができます。また，契約が解除された場合は互いに損害賠償請求ができません。これはあくまで法律上の推定ですから，当事者でこれと異なる取り決めを行うこともできます。そこで，手付を交付する際は売買契約書内において手付の法的性質を明記する必要があります。なお，宅建業者が売主となっている場合は，法律上，解約手付となります。 - どのような場合に手付で解除できなくなりますか。
相手方が契約の履行に着手した場合は，手付によって解除することはできなくなります。最高裁は，履行の着手について「履行の着手とは，債務の内容たる給付の実行に着手すること，すなわち，客観的に外部から認識しうるような形で履行行為の一部をなしまたは履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」と判断しています。具体的には，①売主が登記申請書類を準備した場合や，②買主が残代金の支払いの用意をして，そのことを売主に告げて受領を催告している場合などが，これに当たり，これがあったときはもはや解除できません。 - クーリングオフについて説明してください。
不動産売買契約においても，一定の要件のもとで買受申込みの撤回または売買契約の解除（クーリングオフ）が可能です。その要件は，以下のものです。- (1) 宅建業者が自ら売主となっている契約であること
- (2) 宅建業者の事務所または省令で定める場所以外の場所でされた，買受の申込または売買契約であること
- (3) 申込みの撤回などができる旨，及びその申込みの撤回などを行う方法について告げられた日から起算して８日以内であること（発信でよい）
- (4) 面で買受の撤回または売買契約の解除の意思表示すること
- (5) 購入者が，その不動産の引き渡しを受け，かつ，その代金を全額支払った場合でないこと
- (6) 購入者が，その自宅または勤務する場所において，契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合でないこと
- 仮設小屋のような場所で契約した場合はクーリングオフの対象となりますか。
モデルルームの近くに併設された，仮設小屋・テントなど，一時的で移動が容易な施設で，売買契約または買受の申込がされた場合は，クーリングオフの対象になります。ただし，10区画以上の一団の宅地か10戸以上の一団の建物の分譲を行う案内所で契約をした場合は，クーリングオフの対象となりません。 - 購入した建物に瑕疵（欠陥）があった場合に，売主にどのような請求ができますか。
従来は，民法上の請求として損害賠償請求および契約の目的を達成できない場合に契約を解除することができるにとどまっていました（いわゆる瑕疵担保責任）。また，この瑕疵担保責任を追及できる期間は，瑕疵の存在を知ってから１年以内に限られていました。しかし，「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（以下，「品確法」と言います）により，請求できる範囲が拡大しています。 - 品確法により，どのような請求ができますか。
新築住宅の取得契約（売買契約・請負契約）について，基本構造部分の瑕疵担保責任を，建物の完成引渡から１０年間請求できるようになります。瑕疵担保責任の内容も，損害賠償請求・解除だけではなく，修補請求ができるようになります。なお，解除は売買契約のみで，修補が不能な場合に限られます。取得契約において，基本構造部分以外も含めた瑕疵担保責任の期間を２０年に延ばすこともできます。品確法の規定は強行規定で，買主に不利な特約は無効です。 - 品確法の適用範囲は？
平成１２年４月１日以降に締結された新築住宅の取得契約（売買・請負）について適用されます。 - 農地の売買について注意することはありますか。
農地を売買する場合で，買主がその農地を農地として使用する場合は，原則として農地法３条により農業委員会または都道府県知事の許可が必要となります。また，買主が農地を農地として使用しない場合も，農地法５条により原則として許可が必要となります。農地法の許可が必要な場合において，許可よりも先に売買契約を締結しても契約は有効ですが，土地所有権は許可がなければ移転しません。そこで，農地を売買する場合は，契約書に「許可が得られなかった場合は，当然に契約を解除する」との条文を入れる必要があります。 - 抵当権が付いている不動産を買う時に注意することはありますか。
売買対象となっている不動産に抵当権などの担保権が設定されている場合，売買契約書に中でその被担保債権をどのように処理するかが記載されるのが通常です。通常は，売主の債務であるので売主が債務の弁済をして抵当権を抹消する旨が記載されますが，売主に資力がない場合は，買主が債務を弁済するよう契約を締結することもあります。買主が債務の弁済をする場合は，第三者による弁済となる場合と，債権者の同意を得て免責的債務引受となる場合があります。 - 借地上の建物を買う時の注意点はありますか。
第三者の土地を借りてその上に建物を建て，その建物を譲渡する場合，建物所有権の移転に伴い敷地の借地権も従物として譲受人に移転することになります。そして，借地権の譲渡にためには借地権設定者（敷地の貸主）の承諾が必要となります。借地権設定者の承諾を契約の前にあらかじめ得られている場合は問題はありませんが，それが得られていない場合は，承諾が結果的似得られなかった場合は買主は建物を使用できなくなるのですから，売買契約の中で，借地権設定者の承諾が得られることを停止条件とする必要があります。